El encarecimiento de la vivienda en México responde a situaciones económicas, políticas, demográficas, urbanas, normativas y tecnológicas, así como al acaparamiento de propiedades, la gentrificación y el despojo. Esta crisis se agudizó a partir de la década de 1990: la política de vivienda del gobierno pasó de proveerla de manera directa a facilitar y subsidiar la construcción. Así se promovió la participación privada y la responsabilidad individual (ahorro y crédito) y se consolidó un desarrollo urbano expansivo y de baja densidad que incrementó el cambio de uso de suelo y las emisiones (Insunsa, 2010). Una muestra de eso son los más de 6 millones de viviendas deshabitadas en el país (Coneval, 2024). ONU-Hábitat menciona que entre 1980 y 2017 las ciudades mexicanas crecieron en superficie 2.3 veces más rápido que su población.
Ante este panorama, ¿necesitamos nuevos modelos de vivienda? Sí. Una de las razones es la composición actual de los hogares, que rompe con los paradigmas tradicionales al disminuir el tamaño promedio de los hogares y aumentar aquellos encabezados por mujeres, los monoparentales o los de personas mayores viviendo solas (Sedatu, 2023). Otro factor es el envejecimiento de la población: se estima que para 2050 uno de cada cuatro mexicanos tendrá más de 60 años (Inapam, 2023). Estas nuevas realidades exigen soluciones más flexibles, tanto en el diseño arquitectónico como en los esquemas de tenencia y financiamiento.
¿Cómo son los nuevos modelos de vivienda asequible? ¿Cuáles son las características que deben tener para cumplir con su función y sean una verdadera alternativa?
Partimos de una investigación sobre varios modelos alternativos de acceso a la vivienda, más allá de la compra o alquiler, así como de casos nacionales e internacionales. Destacamos la copropiedad, la cesión de uso, la autoconstrucción, la vivienda flexible, la ocupación, el homeshare o programas de vivienda compartida, el cohousing y la vivienda colaborativa.[1]
Al revisar estos modelos concluimos que para cumplir con su función deben tener cuatro características: 1) resistir a la especulación del mercado; 2) ser inclusiva; 3) ser sustentable; 4) plantear un cambio de paradigma de lo que entendemos por vivienda.
Asimismo, encontramos cuatro factores que suelen presentarse alrededor de estas propuestas y que pueden facilitarlas o dificultarlas: 1) la gobernanza de la vivienda; 2) los esquemas financieros; 3) las políticas públicas de acompañamiento; 4) la planeación urbana integrada.
Resistir a la especulación es uno de los mayores retos para evitar que con el tiempo estas soluciones terminen cooptadas por el mercado y pierdan su sentido social. Por eso se requieren reglas claras que impidan la reventa con fines de lucro, esquemas de propiedad colectiva o modelos mixtos, y asegurar un seguimiento por parte de las autoridades. Hay dos casos emblemáticos: uno es el modelo cooperativo en Dinamarca que representa aproximadamente el 7 % del total de viviendas del país; se basa en la participación activa en la toma de decisiones y en un modelo de tenencia inclusivo, autogestivo y de propiedad compartida. El otro caso es el de Uruguay, centrado en el modelo de cooperativas de cesión de uso: se diversifican los modelos de aporte, el apoyo gubernamental, la organización y el enfoque participativo.[2]
Otra de las características que deben cumplirse es que la vivienda sea inclusiva, no basta con que sea accesible en términos económicos; también debe de diseñarse con perspectiva de género y considerar la diversidad de quienes la habitan. Hay casos exitosos como Los Pirules, en Guanajuato, e iniciativas como MuJeFa en Uruguay y Mi casa linda en Nicaragua.
La sostenibilidad debe abarcarse desde la planeación y la construcción hasta el uso y mantenimiento cotidiano. Es clave la capacidad de adaptarse a condiciones climáticas y a los contextos socioculturales. Encontramos ejemplos sobresalientes en Jordania y Sudáfrica, el concreto reforzado con textil (TRC), las viviendas resilientes a ciclones en Mozambique o las viviendas sostenibles en Tlajomulco.
Debemos de repensar, también, lo que entendemos por “vivienda” y, sobre todo, por “propiedad”. La vivienda ha estado ligada casi exclusivamente a la idea de propiedad individual y privada, como un bien de inversión o una meta patrimonial. Las cooperativas de vivienda, el alquiler social o los esquemas de propiedad colectiva tienen como objetivo asegurar la estabilidad y la dignidad de quienes habitan, a través de concepciones y soluciones más flexibles.
La gobernanza de la vivienda puede funcionar por medio de modelos creativos y colaborativos que involucren diferentes actores, ya sea en forma de cooperativa, proyectos comunitarios, redes híbridas o asociaciones público-privadas (APP). Destacan los casos de Nigeria, el programa Minha Casa Minha Vida en São Paulo o los macroproyectos de vivienda prioritaria en Bogotá.[3]
Otro componente son los esquemas financieros flexibles, ya que la mayoría de los instrumentos actuales, tanto públicos como privados, tienden a operar bajo lógicas que excluyen, en la práctica, a quienes más apoyo necesitan para acceder a una vivienda. Distintas experiencias han demostrado que es posible si se combinan apoyos públicos, cooperación social y mecanismos innovadores que no comprometan la viabilidad financiera.
Una de las experiencias más destacadas es la de la Agencia Sueca de Cooperación Internacional (SIDA) que, combinando microcréditos, subsidios, asistencia técnica y fondos rotatorios, crea esquemas de financiamiento accesibles y sostenibles. En India, el PMAY ofrece distintas modalidades de apoyo según el perfil del hogar; en Bangladesh, el programa Ashrayan-2 combina subsidios estatales con préstamos accesibles para personas sin tierra.
Estas medidas deben respaldarse con políticas públicas y marcos institucionales que amparen su desarrollo, consolidación y sostenibilidad y que generen incentivos adecuados para que los proyectos se desarrollen con una lógica de interés público. Esto puede ser a través de beneficios fiscales, acceso preferente a suelo, fondos compartidos o simplificación de trámites, como en ciudades de Estados Unidos y Canadá.
Otro factor es la planeación urbana integral: la vivienda no debe tratarse como una solución exacta, sino como parte de un contexto que incluya acceso a servicios, infraestructura, movilidad y espacios públicos de calidad. La falta de una visión urbana integral produce desarrollos de vivienda aislados, mal conectados o desprovistos de condiciones para una vida digna.
A partir del análisis de los principales desafíos, hallazgos, modelos y áreas de oportunidad, planteamos una serie de recomendaciones. Es esencial el promover programas de vivienda con perspectiva de género, con seguridad en el espacio público, servicios de cuidado cercanos y la participación de las usuarias en el diseño, estableciendo cuotas mínimas y prioridades para mujeres jefas de hogar, madres solteras y mujeres víctimas de violencia de género.
Por su parte, la planeación estratégica de la vivienda a nivel local es necesaria para incrementar la oferta (en términos cuantitativos y cualitativos), es decir, los gobiernos locales deben tener planes estratégicos. Es esencial flexibilizar las normas de zonificación que limitan la densificación en zonas urbanas consolidadas para permitir un mayor coeficiente de utilización del suelo (CUS) y altura en zonas centrales, siempre y cuando se incluya una parte de vivienda asequible. Esto puede acompañarse de una política de bancos de suelo que permita identificar, adquirir, reservar y gestionar terrenos para el desarrollo de vivienda asequible.
Según cifras del Gobierno de la Ciudad de México (2024), las rentas han aumentado a un ritmo ocho veces mayor que el salario mínimo general. Por eso es importante impulsar una política de regulación de vivienda en alquiler, por medio de una política orientada al arrendamiento y al fomento de subsidios para personas de bajos ingresos, incluyendo exenciones parciales del ISR para rentas menores a cierto umbral.
Por último, es esencial el fomento de cooperativas de vivienda, ya que su desarrollo ha sido limitado por temas legales y de instrumentos financieros adecuados. Si bien las cooperativas están reconocidas en la Ley de Vivienda y reguladas por la Ley General de Sociedades Cooperativas, es indispensable reformar la segunda para que se reconozca explícitamente como una modalidad distinta y se les conceda ciertas facultades, incorporándolas dentro de los programas del Infonavit y Conavi. Pueden abrirse líneas de financiamiento, dar acceso a suelo bien ubicado y recursos públicos.
La adopción de nuevos modelos requiere que todos los actores participen de manera articulada. Aunque hay innumerables retos, es importante resaltar iniciativas prometedoras, como la nueva política de vivienda de Ciudad de México, el programa de alquiler social de Tlajomulco, así como las cooperativas Guendaliza’a y Xochiquetzalli.[4]
En las últimas décadas, la vivienda ha estado ligada a la idea de la propiedad individual y privada, como un bien de inversión o una meta, por lo que es momento de reivindicarla como un espacio para habitar y construir comunidad, más que como una mercancía. Debemos de facilitar su acceso equitativo, no sólo limitarnos a reducir los costos de construcción, y lograr que el derecho a la vivienda no sea sólo una aspiración, sino una realidad para todos.
José Antonio Valdivia Peña
Director de CoRe Ciudades Vivibles y Amables, A. C.
[1] Kourchenko, A.; Labastida, A., y Ortiz, J. Hacer posible la vivienda asequible: Desafíos, alternativas y propuestas, CoRe Ciudades Vivibles y Amables, A. C. 2025, pp. 14-19, https://coreciudades.com/informes-e-investigaciones/
[2] Ibidem, pp. 22-40.
[3] Ibidem, pp. 45-54.
[4] Ibidem, p. 78.